Harmonisierung der Baubegriffe im Kanton Zürich (BZO, PGB, BVV, BBV)
Christian Juchler, lic. iur.
Rechtsanwalt und Partner
bei Steinbrüchel Hüssy
Gut zu wissen
Harmonisierung der Baubegriffe im Kanton Zürich PBG, ABV, BVV, BBV II, BZO
Neue Gesetzesbestimmungen betreffend Baubegriffe ab 1.3.2017
Am 1. März 2017 traten im Kanton Zürich verschiedene Gesetzesänderungen in Kraft, welche alle die gesamtschweizerische Vereinheitlichung der wichtigsten Baubegriffe und Messweisen zum Ziel haben. Mit dieser Harmonisierung der Baubegriffe soll das Planungs- und Baurecht für die Bauwirtschaft und die Bevölkerung vereinfacht werden. Im Einzelnen wurden das Planungs- und Baugesetz (PBG; LS 700.1), die Allgemeine Bauverordnung (ABV; LS 700.2), die Bauverfahrensverordnung (BVV; LS 700.6) und die Besondere Bauverordnung II (BBV II; LS 700.22) geändert.
Vereinheitlichung der Baubegriffe
Das Baurecht ist in der Schweiz kantonal geregelt, was zu ganz unterschiedlichen Definitionen der Baubegriffe führte. Gerade bei gesamtschweizerisch tätigen Unternehmungen waren diese kantonalen Sonderbestimmungen regelmässig mit erheblichem Mehraufwand verbunden, da aufgrund unterschiedlicher Messweisen im einen Kanton zulässige Bauten, von einem andern Kanton nicht bewilligt werden konnten. Daraus ergaben sich teilweise sehr unbefriedigende Resultate. Aus diesem Grund wurden mit der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe die wichtigsten 30 Baubegriffe vereinheitlicht. Mittlerweile sind 16 Kantone diesem Konkordat freiwillig beigetreten: AG, AI, BE, BL, FR, GR, LU, NE, NW, OW, SH, SO, SZ, TG, UR, ZG. Weitere Kantone bereiten den Beitritt vor. Aus politischen Gründe hat der Kantonsrat des Kantons Zürich Mitte 2015 einen Beitritt des Konkordates abgelehnt, jedoch entschieden für 29 Baubebriffe die Harmonisierung dennoch umzusetzen.
Alt und neu gleichzeitig – Umsetzung spätestens bis 28.2.2025
Auch wenn diese Gesetzesänderungen im Kanton Zürich auf den 1. März 2017 in Kraft traten, werden sie in einzelnen Gemeinden erst wirksam, wenn diese ihre Bau- und Zonenordnungen (BZO) ebenfalls harmonisiert haben. Die Gemeinden haben dazu Zeit bis am 28. Februar 2025. Solange eine Gemeinde ihre BZO nicht harmonisiert hat, sind Bauvorhaben in der betreffenden Gemeinde anhand der bis zum 28. Februar 2017 geltenden bisherigen Gesetzesfassung zu beurteilen.
Es besteht Handlungsbedarf
Christian Juchler
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Gut zu wissen
Massgebendes Terrain
(§ 5 ABV)
Neu ist in der Bau-und Zonenordnung der Begriff „massgebendes Terrain“ anstelle des Begriffs „gewachsener Boden“ zu verwenden. Zu prüfen ist, ob eine planerische Abweichung des massgebenden Terrains im Sinne von § 5 Abs. 2 ABV festzulegen ist. Interessant bei Hanglagen und prägnanten Baukörpern.
Kleinbauten / Anbauten
(§ 2a ABV)
Neu sind in der Bau-und Zonenordnung die Begriffe „Kleinbauten und Anbauten“ anstelle des Begriffs „besondere Gebäude“ zu verwenden. Solche Bauten dürfen sich neu auf eine Grundfläche von höchstens 50 m2 erstrecken (§ 2a ABV). Bisher waren auch grössere Grundflächen zulässig.
Fassadenhöhe
(§ 278 PBG)
Neu ist der Begriff „Fassadenhöhe“ anstelle des Begriffs Gebäudehöhe zu verwenden. Die Fassadenhöhe ist zwingend in der Bau- und Zonenordnung festzulegen.
Achtung: Da die Fassadenhöhe im Gegensatz zur Messweise der Gebäudehöhe auch giebelseitig gemessen wird, ist neu auch die Festlegung einer giebelseitigen Fassadenhöhe erforderlich. Praktische Umsetzung hat gewisse Tücken.
Vorspringende Gebäudeteile
Vorspringende Gebäudeteile dürfen die Fassadenflucht neu bis zur Hälfte des zu-gehörigen Fassadenabschnitts überschreiten (§ 6c ABV; bisher: 1/3 des zugehörigen Fassadenabschnitts).
Bei Verkehrsbaulinien und Baulinien für Versorgungsleitungen dürfen vorspringende Gebäudeteile neu bis 2 m in den Baulinienbereich hineinragen (§ 100 PBG; bisher: 1,5 m).
Dachgeschosse
(§ 275 Abs. 2 PBG)
Gewisse Dachformen können bei Erlass von Dachgestaltungsvorschriften untersagt werden (vgl. § 49 Abs. 2 lit. d PBG).
Attikageschosse
(§ 275 Abs. 4 PBG)
Neu ist in der Bau-und Zonenordnung über Flachdächern der Begriff „Attikageschoss“ anstelle des Begriffs „Dachgeschoss“ zu verwenden. Attikageschosse müssen bei den fiktiven Traufseiten neu um mindestens die halbe Höhe gegenüber dem darunterliegenden Geschoss zurückversetzt sein (§ 275 Abs. 4 PBG; bisher: Rückversetzung um mindestens die ganze Höhe).
Kniestockhöhe
Die Kniestockhöhe beträgt neu – bei geänderter Messweise – generell 1,5 m (§ 275 Abs. 2 PBG; bisher: 0,9 m bzw. 1,3 m bei vor dem 1. Juli 1978 bewilligten Alt-bauten).
Anrechenbare Grundstücksfläche
(§ 259 PBG)
Achtung: Neu werden Waldabstandsflächen vollumfänglich und auch Gewässer angerechnet, wenn sie in der Bauzone liegen. Weiter werden neu (nur noch) die Flächen der Hauszufahrten werden angerechnet, diejenigen der Feinerschliessung nicht mehr. Nicht mehr massgeblich, ob diese auf einer übergeordneten Festlegungen beruhen oder nicht.
Ausnützungsziffer
(§ 255 PBG)
Achtung Prüfungsbedarf: Bestehende Ausnützungsziffern entsprechen möglicherweise nicht mehr gewünschter Überbauungsdichte, da die Definition der anrechenbaren Grundstücksfläche geändert wurde.
Baumassenziffer
(§ 258 PBG)
Neue Definition: Offene Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse umgrenzt sind, werden neu nicht ans Bauvolumen angerechnet (bisher konnte nur der Witterungsbereich vom Bauvolumen abgezogen werden). Hingegen werde neu öffentliche Verkehrsflächen an das Bauvolumen angerechnet.
Achtung Prüfungsbedarf: Bestehende Baumassenziffern entsprechen möglicherweise nicht mehr gewünschter Überbauungsdichte, da die Definition der anrechenbaren Grundstücksfläche geändert wurde.
Überbauungsziffer
(§ 256 PBG)
Neue Definition: Neu sind auch Unterniveaubauten an die Gebäudefläche anrechenbar. Achtung Prüfungsbedarf: Bestehende Überbauungsziffern entsprechen möglicherweise nicht mehr gewünschter Überbauungsdichte, da die Definition der anrechenbaren Grundstücksfläche geändert wurde.
Grünflächenziffer
(§ 257 PBG)
Die Bestimmungen zur Freiflächenziffer sind aufzuheben (vgl. auch § 49 Abs. 2 lit. a PBG).
Bei der Grünflächenziffer sind im Gegensatz Freiflächenziffer neu versiegelte Flächen nicht mehr anrechenbar.
Wintergärten und dem Energiesparen dienende Bauteile
Unbeheizte Wintergärten und ähnliche Bauteile, die dem Energiesparen dienen, sind neu bis zu 20% der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen nicht an die Ausnützungsziffer anrechenbar (§ 10 ABV; bisher: 10%). Bei der Baumassenziffer und der Überbauungsziffer gilt für unbeheizte Wintergärten und ähnliche Bauteile neu ein Nutzungsbonus von 20% der zonengemässen Grundziffer (§§ 11 und 13 ABV).